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Il Contratto di Locazione Transitorio

Il Contratto di Locazione Transitorio

Che cos’è il Contratto di Locazione Transitorio:

Il contratto di affitto a uso transitorio è una tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo che ha una durata minima di un mese e massima fino a 18 mesi per soddisfare esigenze temporanee. L’esigenza transitoria può essere sia del conduttore, ad esempio nel caso di un periodo di lavoro fuori sede, sia del locatore, ad esempio nel caso di prevista vendita dell’immobile dopo un certo periodo di tempo. Il contratto sottoscritto dovrà contenere una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o dell’inquilino.

Durata del Contratto:

Il Contratto di Locazione Transitorio può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi, alla scadenza il contratto si risolve automaticamente a meno che non siano state comunicate con lettera raccomandata il perdurare delle motivazioni della transitorietà, in questo caso può essere sottoscritto un nuovo contratto di locazione per la durata residua necessaria. In caso di mancata comunicazione della permanenza della motivazione di transitorietà il locatore è tenuto ad adottare un contratto di affitto standard della durata di 4+4 anni.

Il Decreto Ministeriale del 30/12/2002

Stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”.

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Locatore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte del proprietario:

  • La Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni;
  • La volontà di destinare l’unità immobiliare a uso abitativo o d’attività, per sé o per un familiare, alla scadenza del termine breve del contratto di affitto;
  • La volontà di cedere in tempi brevi la proprietà dell’immobile;
  • La volontà di procedere a lavori di ristrutturazione o edilizia

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Conduttore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte dell’Inquilino:

  • È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico;
  • È in possesso di un contratto di lavoro a tempo determinato o di un trasferimento temporaneo di lavoro;
  • Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti;
  • Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili

Simulazione delle Motivazioni di Transitorietà:

Un contratto di locazione transitorio sottoscritto tra le parti senza che ne ricorrano i presupposti è censurabile e il conduttore a sua scelta può chiedere (giudizialmente) che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431/98.

La Disdetta Anticipata:

Il conduttore ha sempre la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di affitto transitorio previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata, entro la tempistica contrattualmente concordata. La normativa prevede genericamente un termine di sei mesi, ma accordarsi differentemente è sempre possibile. In caso di affitto transitorio generalmente il preavviso è di mesi 1 se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, e di mesi 3 quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi.

Il Canone di Locazione:

II Canone di Locazione per questa tipologia di contratto può essere liberamente determinato a meno che non ci si trovi nelle città ad alta tensione abitativa dove sono previsti per legge i canoni concordati per il contratto transitorio.

La Tassa sui Rifiuti e il Contratto Transitorio:

La TARES può essere imputata al conduttore nel caso di locazioni superiori ai 6 mesi, per tutte le altre durate la Tassa sui Rifiuti rimarrà intestata al proprietario che potrà o meno farsi rimborsare dall’inquilino.

La Cedolare Secca:

Anche con il contratto di locazione transitorio è possibile optare per il regime di tassazione denominato “Cedolare Secca” con il quale il proprietario rinuncia all’adeguamento dell’affitto in base all’indice ISTAT a fronte di una tassazione agevolata al 21% che sostituisce anche le tasse di registro e di bollo che non sono più dovute.

Contratto Transitorio e Residenza:

Anche se il Contratto Transitorio dura pochi mesi il Proprietario dell’immobile non può impedire all’inquilino di trasferire la residenza nell’immobile locato. Molto spesso il locatore mantiene la residenza nella casa per non perdere le agevolazioni fiscali relative all’IMU o alle tariffe agevolate per le Utenze, tanto che il contratto di locazione di frequente è stipulato per porzione d’immobile e vietando al Conduttore di trasferire la residenza. Una sentenza della Cassazione del 1° dicembre 2011, n. 25726 chiarisce che il Conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza nella casa presa in affitto “la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente” 

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