Se sei proprietario di un immobile a Formia e desideri affittarlo in modo sicuro e redditizio, il contratto di locazione a canone concordato rappresenta una soluzione vantaggiosa. Questa formula, regolamentata da accordi territoriali, offre numerosi benefici fiscali che possono superare i guadagni degli affitti brevi, spesso soggetti a stagionalità e maggiore instabilità.
Vantaggi Fiscali per i Proprietari
1. Cedolare Secca al 10%
Optando per la cedolare secca, l’imposta sostitutiva sull’affitto è ridotta al 10%, rispetto al 21% dei contratti a canone libero. Questo significa un risparmio fiscale significativo, aumentando il rendimento netto dell’immobile.
2. Riduzione dell’IMU al 6,45‰
A Formia, i contratti a canone concordato beneficiano di aliquote IMU agevolate:
- 6,45‰ se l’inquilino trasferisce la residenza nell’immobile;
- 7,80‰ se l’inquilino non trasferisce la residenza.
Queste aliquote sono inferiori rispetto a quelle standard, comportando un ulteriore risparmio per il proprietario.
3. Esenzione da Imposte di Registro e Bolli
Con la cedolare secca, non è previsto il pagamento dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo, sia al momento della registrazione del contratto sia in caso di eventuali proroghe o risoluzioni.
4. Stabilità e Sicurezza
Il contratto a canone concordato ha una durata di 3 anni, rinnovabile automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta. Questa stabilità contrattuale riduce i periodi di sfitto e garantisce entrate regolari.
Perché Scegliere il Canone Concordato rispetto agli Affitti Brevi
Mentre gli affitti brevi possono sembrare più redditizi, comportano anche maggiori rischi e oneri:
- Stagionalità: la domanda può variare notevolmente durante l’anno.
- Gestione intensiva: richiedono tempo e risorse per la pulizia, il check-in/out e la manutenzione.
- Regolamentazioni stringenti: le normative locali possono limitare o complicare la gestione degli affitti brevi.
Al contrario, il canone concordato offre:
- Entrate stabili: pagamenti regolari e prevedibili.
- Minore gestione: riduzione delle incombenze operative.
- Benefici fiscali: come illustrato sopra.
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Modello di Contratto 3+2 Concordato
LOCAZIONE ABITATIVA
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)
Il/La sig./soc. ………………………………………………………………….. di seguito denominato/a locatore concede in locazione al/ alla sig. ………………………………….. di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante ( …………………………………… che accetta, per sé e suoi aventi causa,
- l’unità immobiliare posta in ………………………… via ………………………. n. piano
…… scala …… int. ….. composta di n. ……. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) …………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………….………………… non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
- una porzione dell’unità immobiliare posta in via
- ………………………. n. ……. piano …… scala …… int. ….. composta di n. vani, oltre
cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) il cui utilizzo è regolato nel seguente modo …………………………………………………………………………………………… non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
- estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare : ……………………………..………………
- prestazione energetica:…………………………………………………………………………….
- sicurezza impianti ………………………………………………………………………………..…
- tabelle millesimali: proprietà ……… riscaldamento …….… acqua …… altre ……………………
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Articolo1 (Durata)
Il contratto è stipulato per la durata di ……………… anni …….. dal …………….. al ,
e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
Articolo 2 (Canone)
- Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale tra
………………………………………………… e depositato il …………. presso il Comune di
………………………………………. , ovvero dall’accordo integrativo sottoscritto tra ……in data ……., è convenuto in euro , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel
domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero… , in n.
……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date:…………………………………………………
Nel caso in cui l’Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del , che comunque non può superare il 75% della
variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione.
- Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro , importo che il conduttore si
obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero…………………………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro
……………………ciascuna, alle seguenti date
Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone è aggiornato annualmente nella misura contrattata del ……………,che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” (8)
Articolo 3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro
……………………….. pari a mensilità del canone, non imputabile in conto canoni
e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Eventuali altre forme di garanzia:
Articolo 4 (Oneri accessori)
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A.
In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto nonsuperiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente Per le spese di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di euro……………
salvo conguaglio
Articolo5 (Spese di bollo e di registrazione)
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone documentata comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del condominio ai sensi dell’art. 13 legge 431 del 1998.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. (13)
Articolo 6 (Pagamento)
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Articolo7 (Uso)
L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..…
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
Articolo 8 (Recesso del conduttore)
E’ facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Articolo 9 (Consegna)
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 del Codice civile di quanto segue:
………………………………………..………………………………………………………………
……………………………… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Articolo 10 – (Modifiche e danni)
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Articolo 11 – (Assemblee)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Articolo 12 – (Impianti)
Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n. 192/05, con particolare riferimento all’art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.
Articolo 13 – (Accesso)
Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere o, in caso di recesso anticipato del conduttore, locare l’unità immobiliare, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità:
…………………………………………………………………………………………………………
Articolo 14 – (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale)
La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431 del 1998, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore.
L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E al citato decreto.
La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.
Articolo15 – (Varie)
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (d.lgs n. 196/03).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431 del 1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431 del 1998 ed all’Accordo definito in sede locale.
Altre clausole: …………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………….. Letto, approvato e sottoscritto
……………………………, lì, ………………. Il locatore …………………………………… Il conduttore …………………………………
A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 3 (Depositocauzionaleealtreformedigaranzia), 4 (Oneriaccessori), 6 (Pagamento,risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica econciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto.
Il locatore …………………………………… Il conduttore …………………………………
NOTE
- Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Se il contratto è cointestato a più persone riportare i dati anagrafici e fiscali di tutti. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita IVA, numero d’iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.
