L'affitto in Nero ti mette nei guai - Registra il Contratto di Locazione

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Perché registrare il contratto di locazione è fondamentale (e ti salva da un mare di guai)

Cari lettori (e futuri locatori o inquilini consapevoli), oggi voglio parlarvi di una cosa che, a molti, può sembrare una seccatura burocratica… ma che in realtà è una vera e propria ancora di salvezza legale ed economica: la registrazione del contratto di affitto.

Sì, lo so: tra firme, timbri e moduli da compilare, la tentazione di fare tutto “alla buona”, magari con una stretta di mano e un accordo verbale, è forte. Ma fidatevi, evitare la registrazione può trasformare un semplice affitto in una bomba legale pronta a esplodere.

Vediamo perché.

La legge parla chiaro: il contratto va scritto e registrato

Le norme in materia sono più puntuali di un orologio svizzero. In particolare:
• L’art. 1, comma 346 della Legge Finanziaria 2005
• L’art. 17 del D.P.R. 131/1986

ci dicono senza mezzi termini che ogni contratto di locazione, abitativo o commerciale, deve essere stipulato per iscritto e registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate.

Unica eccezione? Le locazioni turistiche inferiori a 30 giorni totali all’anno. Tutto il resto va registrato. Punto.

Perché registrare il contratto ti protegge (davvero)

Registrare un contratto non è solo una formalità fiscale. È una vera assicurazione legale.

• Dà data certa al contratto (cioè, prova quando è iniziato).

• Lo rende valido di fronte alla legge e opponibile ai terzi.

• Permette a locatori e inquilini di far valere i propri diritti.

E poi, diciamocelo: se ti trovi davanti a un inquilino che sparisce col gatto e due mensilità non pagate, con un contratto registrato puoi fare qualcosa. Senza… puoi solo contare fino a dieci e sperare nei miracoli.

E se non registri? Il contratto è nullo (come se non fosse mai esistito)

Qui entriamo nella parte horror della faccenda.

Se non registri un contratto che dovrebbe esserlo, è come se non l’avessi mai fatto. La legge (nello specifico la 311/2004) parla chiaro: il contratto è nullo. Fine dei giochi.

E questo comporta:

• L’inquilino può smettere di pagare e ha pure diritto a farsi rimborsare i canoni già versati (entro 6 mesi da quando lascia casa). Non è uno scherzo: lo dice la Cassazione (sentenza n. 25503/2016).

• Può andarsene senza preavviso, senza dover giustificare nulla. • Il proprietario non può neppure sfrattarlo con la procedura veloce, ma deve aprire una causa civile ordinaria per occupazione abusiva (auguri…).

Le batoste economiche per il proprietario

Pensavi che il peggio fosse passato? Eh no.

Un contratto non registrato non permette di ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. E non puoi nemmeno usare la procedura rapida di sfratto.

Il massimo che puoi chiedere è un indennizzo per occupazione abusiva, e spesso l’importo sarà inferiore all’affitto pattuito. A stabilirlo sarà il giudice (come dice la Cassazione con l’ordinanza 36254/2021).

Insomma: ti ritrovi senza contratto, senza affitto, senza inquilino… ma con un sacco di problemi.

C’è un modo per rimediare? Sì: registrazione tardiva (con multa inclusa)

Se hai dimenticato di registrare, o hai voluto “fare il furbo” e poi hai cambiato idea (succede), puoi sempre fare una registrazione tardiva.

Pagherai una sanzione, sì, ma:

• sanerai la nullità del contratto con effetto retroattivo;

• il contratto diventerà valido anche per il passato;

• l’inquilino tornerà a dover pagare quanto previsto dal contratto.

È un po’ come pagare il biglietto del treno dopo essere salito: ti becchi la multa, ma almeno non ti buttano giù in corsa.

Conclusione: registrare è meglio (anche a Formia!)

Nel nostro bel territorio di Formia e Basso Lazio, dove il mercato immobiliare è dinamico e le occasioni non mancano, il mio consiglio è chiaro:

registrate sempre i contratti. È un gesto semplice che protegge voi, i vostri immobili e le vostre tasche.

Nella mia agenzia Affitto Protetto, seguiamo passo dopo passo tutti i clienti: dalla redazione del contratto alla registrazione, passando per ogni aspetto burocratico (con zero stress per voi). Così potete dormire sonni tranquilli, senza incubi da affitto in nero.