Quando si vende un immobile prima di un determinato periodo di tempo, il rischio è di dover pagare la plusvalenza immobiliare prevista dall’articolo 67 del TUIR. In molti casi, soprattutto quando si presenta un buon acquirente in anticipo rispetto ai termini fiscali, questo rappresenta un problema concreto.
Tuttavia, esiste una soluzione legale e perfettamente valida che può permettere di evitare la tassazione della plusvalenza: utilizzare il patto di riservato dominio nel rogito notarile.
In questo articolo ti spiego in modo semplice come funziona, quali sono le posizioni dell’Agenzia delle Entrate e come inserire correttamente la clausola nel contratto.
Cos’è la plusvalenza immobiliare e quando si paga
La vendita di un immobile detenuto fuori dall’attività d’impresa può generare una plusvalenza tassabile per il proprietario. Questo avviene quando il prezzo di vendita è superiore al costo di acquisto o di costruzione.
La normativa prevede tre casi in cui la plusvalenza non è dovuta:
- Se la vendita avviene dopo cinque anni dalla data di acquisto.
- Se l’immobile è stato abitazione principale del proprietario per la maggior parte del periodo di possesso.
- Se l’immobile è pervenuto per successione.
Quando l’immobile è una seconda casa, un investimento o una proprietà data in locazione, il rispetto del quinquennio è fondamentale per evitare la tassazione.
Ma cosa succede se arriva un’offerta di acquisto molto vantaggiosa prima dei cinque anni? Esiste un modo legittimo per non pagare la plusvalenza.
Il patto di riservato dominio: cos’è e come funziona
Il contratto di vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è disciplinato dagli articoli 1523 e seguenti del Codice Civile.
È uno strumento che consente all’acquirente di:
- entrare subito nel godimento dell’immobile,
- pagare il prezzo in modo dilazionato nel tempo,
ma al tempo stesso garantisce al venditore una tutela molto importante: la proprietà dell’immobile rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.
L’effetto principale è che, finché il prezzo non è stato completamente saldato, la proprietà non passa all’acquirente.
Questo aspetto è decisivo anche dal punto di vista fiscale.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate si è espressa più volte sulla vendita con riserva di proprietà:
- Risoluzione 28/E del 2009
- Risposta a interpello 296/2019
- Risposta a interpello 156/2024 (tema Superbonus)
In tutte queste pronunce l’Amministrazione Finanziaria afferma un principio fondamentale:
La cessione del bene, ai fini fiscali, si considera avvenuta solo quando avviene il trasferimento della proprietà. E il trasferimento della proprietà, nel patto di riservato dominio, avviene esclusivamente con il pagamento dell’ultima rata.
Questo significa che, anche se il rogito viene stipulato prima del quinquennio, l’immobile non risulta fiscalmente ceduto finché l’acquirente non paga l’ultima rata.
Come evitare la plusvalenza grazie al patto di riservato dominio
Se si vende un immobile prima dei cinque anni dall’acquisto, ma si struttura il contratto prevedendo che:
- la proprietà rimane al venditore,
- il prezzo viene pagato in più anni,
- il saldo dell’ultima rata avviene dopo il quinto anno,
allora, secondo l’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza non è dovuta.
Esempio pratico:
- acquisto del fabbricato: gennaio 2022
- necessità di vendere: 2024
- prezzo pagato in 72 rate (6 anni)
- ultima rata: 2030
In questo caso la proprietà si trasferisce nel 2030, cioè molto oltre i cinque anni, e quindi la plusvalenza non è tassata.
Attenzione: gli aspetti da considerare
Prima di utilizzare questo schema è importante ricordare:
- fino all’ultima rata l’IMU resta a carico del venditore;
- il patto di riservato dominio deve essere reale e non simulato;
- il Notaio deve trascrivere correttamente la clausola;
- la rateizzazione deve avere una logica economica coerente.
Clausola da inserire nel rogito notarile
Ecco una clausola completa, pronta per essere consegnata al Notaio, che consente di tutelare il venditore e rende chiaro l’effetto fiscale collegato al patto di riservato dominio.
Clausola consigliata
Le parti convengono espressamente che la presente vendita è effettuata con patto di riservato dominio ai sensi degli articoli 1523 e seguenti del codice civile. La proprietà dell’immobile rimarrà riservata al Venditore sino all’integrale pagamento del prezzo pattuito, pari a euro ________, da corrispondersi in numero ______ rate mensili di euro ______ ciascuna, con scadenza al giorno ___ di ogni mese, a decorrere dal __________ e fino al __________.
Il trasferimento della proprietà non si verifica alla data odierna, ma esclusivamente al pagamento dell’ultima rata, come previsto dall’art. 1523 c.c. e secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 28/E 2009, Risposte n. 296/2019 e n. 156/2024). Pertanto, ai fini fiscali e in particolare ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR, la cessione dell’immobile si considera perfezionata solo al momento dell’effetto traslativo.
L’Acquirente viene immesso nel possesso materiale del bene sin dalla data odierna e si assume tutti i rischi relativi al perimento, deterioramento e gestione dell’immobile; restano invece a carico del Venditore le imposte correlate alla proprietà fino al trasferimento, inclusa l’IMU, salvo diverso accordo tra le parti.
Il Notaio è incaricato della corretta trascrizione del patto di riservato dominio e del relativo piano di pagamento
Conclusioni
Utilizzare il patto di riservato dominio può essere una strategia perfettamente legittima e fiscalmente efficace per evitare la tassazione della plusvalenza, sia nel caso del quinquennio, sia nel caso del decennio previsto per gli immobili ristrutturati con Superbonus.
È una soluzione utile quando si vuole vendere un immobile prima dei termini fiscali, ma si desidera evitare un’imposta spesso molto elevata.
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