Contratto di Locazione Transitorio: La Guida Completa

Che Cos’è il Contratto di Locazione Transitorio

Il contratto di affitto a uso transitorio è una tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo che ha una durata minima di un mese e massima fino a 18 mesi per soddisfare esigenze temporanee dell’inquilino o del proprietario. (Se ti interessa il contratto Commerciale Transitorio vai a questo link Guida al Contratto Commerciale Transitorio.)

L’esigenza transitoria può essere sia del conduttore, ad esempio nel caso di un periodo di lavoro fuori sede, sia del locatore, ad esempio nel caso di prevista vendita dell’immobile dopo un certo periodo di tempo.

Il contratto sottoscritto dovrà contenere una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o dell’inquilino.

Perché molti Proprietari preferiscono il Contratto Transitorio di Locazione

Oggi la formula temporanea di locazione garantita dal Contratto di Affitto Transitorio ben si adatta alle mutate esigenze scaturite dalla crisi del COVID-19. Molti proprietari preferiscono utilizzare questo tipo di contratto e ora ti dico perché:

Il Contratto Transitorio di Locazione è più Sicuro

  • Scegliere una durata limitata a 18 mesi permette di interrompere il rapporto molto prima dei classici 4 anni in caso che tra proprietario e inquilino non sia più  molto feeling.
  • Il contratto Transitorio permette di selezionare un tipo preferito di inquilino, giovani coppie che compreranno casa a breve, lavoratori e studenti fuori sede, famiglie che cercano una seconda casa per le vacanze e il tempo libero. Un tipo di utenza che dovrebbe avere un’altra abitazione disponibile in altra città e che in caso di difficoltà economica non avrebbe problemi a lasciare la casa presa in affitto senza gravare con gli insoluti sul proprietario.

Ci sono tanti medici e Infermieri che cercano casa in comuni che non sono quelli della loro residenza.

Per fronteggiare gli effetti del Coronavirus lo Stato ha chiamato al lavoro tantissime persone sia nell’ambito sanitario, come medici e infermieri, e sia nel settore della sicurezza e dell’assistenza, come protezione civile, militari, forze di polizia. Queste persone avranno necessità di un alloggio per un periodo determinato che potrebbe essere inferiore a 12 mesi.

Le Abitazioni che una volta erano destinate all’Affitto Estivo vanno riconvertite

Tutte le case che negli anni precedenti al COVID sono state destinate all’affitto breve prevalentemente per scopi turistici e di vacanza ora sono poco utilizzate e rendono molto meno, anche il 2021 sarà un anno di sofferenza per i flussi turistici, allora nel frattempo che le cose tornino come prima e che il business del turismo torni come prima, è possibile destinare queste case all’Affitto Transitorio fino a 12 mesi in modo tale da poterle riutilizzare quando le cose si sistemeranno dopo che la gran parte della popolazione sia stata vaccinata.

Le Case in Vendita dopo il Coronavirus potrebbero perdere valore

Nel 2020 dono state vendute 150.000 case in meno, e il loro prezzo è calato mediamente del 8%, nel 2021 il numero delle abitazioni messe in vendita aumenterà sensibilmente a causa delle difficoltà economiche provocate dalla crisi, in questo scenario il prezzo delle abitazioni potrebbe diminuire anche parecchio.

Piuttosto che svendere la propria casa molti troveranno conveniente per un periodo determinato non superiore a 18 mesi a mettere in affitto l’abitazione ed aspettare la risalita del mercato.

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Conduttore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte dell’Inquilino quelle indicate nell’Accordo Territoriale adottato nel Comune, ad esempio:

  • È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico;
  • È in possesso di un contratto di lavoro a tempo determinato o di un trasferimento temporaneo di lavoro;
  • Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti;
  • Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Locatore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte del proprietario quelle indicate nell’Accordo Territoriale adottato, ad esempio:

  • La Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni;
  • La volontà di destinare l’unità immobiliare a uso abitativo o d’attività, per sé o per un familiare, alla scadenza del termine breve del contratto di affitto;
  • La volontà di cedere in tempi brevi la proprietà dell’immobile;
  • La volontà di procedere a lavori di ristrutturazione o edilizia

Simulazione delle Motivazioni di Transitorietà:

Un contratto di locazione transitorio sottoscritto tra le parti senza che ne ricorrano i presupposti è censurabile e il conduttore a sua scelta può chiedere (giudizialmente) che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431/98.

Durata del Contratto di Locazione Transitorio:

Il Contratto di Locazione Transitorio può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi, alla scadenza il contratto si risolve automaticamente a meno che non siano state comunicate con lettera raccomandata il perdurare delle motivazioni della transitorietà, in questo caso può essere sottoscritto un nuovo contratto di locazione per la durata residua necessaria.

In caso di mancata comunicazione della permanenza della motivazione di transitorietà il locatore è tenuto ad adottare un contratto di affitto standard della durata di 4+4 anni.

Decreto ministeriale 16-01-2017

Il Decreto Ministeriale n°15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”.

Disdetta e Recesso Anticipato del Contratto di Locazione Transitorio

Nel contratto di locazione transitorio non è necessaria la disdetta, allo scadere della data stabilita il contratto termina automaticamente.

Il conduttore ha sempre la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di affitto transitorio previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata, entro la tempistica contrattualmente concordata.

La normativa prevede genericamente un termine di sei mesi, ma accordarsi differentemente è sempre possibile.

In caso di affitto transitorio generalmente il preavviso è di mesi 1 se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, e di mesi 3 quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi.

Il Rinnovo del Contratto Transitorio di Locazione

Se le esigenze di transitorietà perdurano oltre la scadenza stabilita allora il contratto si può prolungare, la parte a cui interessa il rinnovo deve comunicare con raccomandata all’altra parte contrattuale il perdurare dell’esigenza di transitorietà e la volontà di rinnovare il contratto per un determinato periodo che non può superare i 18 mesi, alla scadenza del nuovo periodo, nel caso fosse ancora necessario prolungarlo, il contratto si trasforma automaticamente in uno della durata 4+4 a canone libero. Quindi il Contratto Transitorio può essere rinnovato una sola volta.

Il giusto Canone di Locazione per il Contratto Transitorio:

II Canone di Locazione per questa tipologia di contratto può essere liberamente determinato solo nei comuni con meno di 10.000 abitanti, in tutti gli altri il canone di locazione dovrà essere determinato secondo gli accordi territoriali stipulati nel Comune o in mancanza quello sottoscritto nel Comune più vicino.

Quando è obbligatoria l’asseverazione delle Associazioni di Categoria

Il Decreto Ministeriale del 16/01/2017 prevede anche per i Contratti di Locazione Transitori l’obbligo di asseverazione da parte di una delle organizzazioni edili firmatarie dell’Accordo in vigore, pena la perdita delle agevolazioni fiscali previste.

L’obbligo sussiste quando l’Accordo Territoriale ha recepito le norme del Decreto, cioè quando è stato sottoscritto successivamente alla data del 16/01/2017.

<<Le parti contrattuali, nella definizione del  canone  effettivo, possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive organizzazioni  della  proprietà  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalità’ di attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di responsabilità, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo del  contratto  all’accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle agevolazioni fiscali.>>

La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 20/04/2018 chiarisce che non è obbligatorio allegare in sede di registrazione del contratto l’attestato prodotto da una delle associazioni di Categoria firmatarie dell’Accordo.

Quando l’Attestazione non è Obbligatoria

Anche in questo caso la Risoluzione n 31 del 20 aprile 2018 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

<<L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto>>

Il Deposito Cauzionale nel Contratto Transitorio

Sono massimo 3 mensilità quelle che si possono chiedere come Deposito Cauzionale all’inquilino a garanzia del rispetto delle condizioni contrattuali e al rilascio in buono stato della casa. Il deposito Cauzionale dovrà essere restituito a fine locazione maturato degli interessi legali.

A chi spetta il pagamento delle Utenze nel Contratto Transitorio

Nei contratti di locazione transitoria, soprattutto in quelli di minor durata, non conviene volturare le utenze al conduttore, l’appartamento potrebbe cambiare inquilino più di una volta nel giro di 12 mesi e pertanto la migliore soluzione e che i contratti di acqua, luce e gas rimangano intestati al proprietario. Nel contratto è possibile indicare che il pagamento dei consumi delle utenze venga fatto in base alla contabilizzazione degli effettivi consumi oppure è possibile concordare un costo forfettario mensile.

Il Contratto di Locazione Transitorio Agevolato

Il Decreto ministeriale del 16-01-2017 stabilisce I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti dagli accordi territoriali delle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

Se l’immobile da locare si trova in un comune  inserito nella lista  Alta Tensione Abitativa è possibile usufruire di una tassazione agevolata con cedolare secca del 10%.

In particolare questa forma di contratto a fronte di un canone di locazione calmierato a cedolare secca assicura una tassazione forfettaria del 10% sui redditi percepiti dalla locazione e una detrazione fiscale sull’IRPEF dell’inquilino.

La Tassa sui Rifiuti e il Contratto Transitorio:

La TARI può essere imputata al conduttore nel caso di locazioni superiori ai 6 mesi, per tutte le altre durate la Tassa sui Rifiuti rimarrà intestata al proprietario che potrà o meno farsi rimborsare dall’inquilino.

La Cedolare Secca nell’Affitto Transitorio:

Anche con il contratto di locazione transitorio è possibile optare per il regime di tassazione denominato “Cedolare Secca” con il quale il proprietario rinuncia all’adeguamento dell’affitto in base all’indice ISTAT a fronte di una tassazione agevolata al 21% che sostituisce anche le tasse di registro e di bollo che non sono più dovute.

Registrare il Contratto senza Cedolare Secca

Se non si opta per il regime a Cedolare Secca il contratto sarà soggetto alla tassa di registro e di bollo, i bolli saranno minimo due per una somma di 32 euro mentre la tassa di registro sarà del 2% sul canone totale, ad esempio se il canone è di 500 euro al mese e la durata è 18 mesi la tassa di registro sarà di 180 euro da pagare alla registrazione.

La Richiesta di Residenza nel Contratto di Locazione Transitorio

Anche se il Contratto Transitorio dura pochi mesi il Proprietario dell’immobile non può impedire all’inquilino di trasferire la residenza nell’immobile locato.

Molto spesso il locatore mantiene la residenza nella casa per non perdere le agevolazioni fiscali relative all’IMU o alle tariffe agevolate per le Utenze, tanto che il contratto di locazione di frequente è stipulato per porzione d’immobile e vietando al Conduttore di trasferire la residenza.

Non è Possibile vietare la Residenza nel Contratto Transitorio:

Il locatore non può impedire all’inquilino e alla sua famiglia il trasferimento della residenza nella casa locata anche se il contratto di locazione era transitorio. La sentenza della Cassazione del 1° dicembre 2011, n. 25726 chiarisce che il Conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza nella casa presa in affitto “la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente” 

La Locazione Transitoria di una Porzione d’immobile

Con il Contratto di Locazione Transitorio si potrà scegliere se affittare l’intera abitazione o solamente una porzione dell’immobile, in questo ultimo caso dovrà essere indicata le modalità di utilizzo degli spazi ad uso comune e di quelli ad uso esclusivo. Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi.

Sai che il Contratto Transitorio si può fare anche per l’Affitto Commerciale ?

Forse non tutti sanno che il Contratto di Affitto Transitorio può essere fatto anche per la Locazione di un Immobile Commerciale, ma solo a determinate condizioni. Se ti interesse, allora leggi questo interessante articolo scritto apposta per l’ Affitto Transitorio per Locale Commerciale.

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