Il Contratto di Affitto Transitorio detto anche Contratto di Affitto 1+1 è utilizzato nel 18% delle locazioni ed è sempre più frequente, le motivazioni vanno dall’impressione di una maggiore sicurezza alla necessità di riottenere il possesso della casa, in questo articolo vedremo quali sono i vantaggi del Contratto e quali sono le motivazioni per utilizzarlo.
Che Cos’è il Contratto di Locazione Transitorio
Il contratto di affitto a uso transitorio è una tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo che ha una durata minima di un mese e massima fino a 18 mesi per soddisfare esigenze temporanee dell’inquilino o del proprietario. (Se ti interessa il contratto Commerciale Transitorio vai a questo link Guida al Contratto Commerciale Transitorio.)
L’esigenza transitoria può essere sia del conduttore, ad esempio nel caso di un periodo di lavoro fuori sede, sia del locatore, ad esempio nel caso di prevista vendita dell’immobile dopo un certo periodo di tempo.
Il contratto sottoscritto dovrà contenere una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o dell’inquilino.
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Perché molti Proprietari preferiscono il Contratto Transitorio di Locazione
Oggi la formula temporanea di locazione garantita dal Contratto di Affitto Transitorio ben si adatta alle diverse esigenze dei proprietari:
esigenze scaturite dalla crisi del COVID-19. Molti proprietari preferiscono utilizzare questo tipo di contratto e ora ti dico perché:
Il Contratto Transitorio di Locazione è più Sicuro
- Scegliere una durata limitata a 18 mesi permette di interrompere il rapporto molto prima dei classici 4 anni in caso che tra proprietario e inquilino non ci sia più molto feeling.
- Il contratto Transitorio permette di selezionare un tipo preferito di inquilino, giovani coppie che compreranno casa a breve, lavoratori e studenti fuori sede, famiglie che cercano una seconda casa per le vacanze e il tempo libero. Un tipo di utenza che dovrebbe avere un’altra abitazione disponibile in altra città e che in caso di difficoltà economica non avrebbe problemi a lasciare la casa presa in affitto senza gravare con gli insoluti sul proprietario.
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Affitto Transitorio e Case Vacanza e B&B
Il Contratto di Locazione Transitorio è ideale anche per chi vuole destinare la propria casa ad un affitto estivo e riempire i periodi invernali con delle locazioni temporanee da settembre a giugno. L’affitto transitorio è ideale anche per chi invece vuole convertire delle strutture ricettive ad un affitto più tradizionale, con il COVID infatti molte strutture abitative destinate a B&B o a Casa Vacanza sono andate in crisi, perché erano in zone fortemente penalizzate dalla pandemia o perché già in difficoltà sono state superate dalla concorrenza, una soluzione per riconvertirle è quella di destinarle all’affitto transitorio da 30 giorni in poi.
Ci sono tanti medici e Infermieri che cercano casa in comuni che non sono quelli della loro residenza.
Per fronteggiare gli effetti del Coronavirus lo Stato ha chiamato al lavoro tantissime persone sia nell’ambito sanitario, come medici e infermieri, e sia nel settore della sicurezza e dell’assistenza, come protezione civile, militari, forze di polizia. Queste persone avranno necessità di un alloggio per un periodo determinato che potrebbe essere inferiore a 12 mesi.
Le Case in Vendita dopo il Coronavirus potrebbero perdere valore
Nel 2020 dono state vendute 150.000 case in meno, e il loro prezzo è calato mediamente del 8%, nel 2021 il numero delle abitazioni messe in vendita aumenterà sensibilmente a causa delle difficoltà economiche provocate dalla crisi, in questo scenario il prezzo delle abitazioni potrebbe diminuire anche parecchio.
Piuttosto che svendere la propria casa molti troveranno conveniente per un periodo determinato non superiore a 18 mesi a mettere in affitto l’abitazione ed aspettare la risalita del mercato.
Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Conduttore:
Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte dell’Inquilino quelle indicate nell’Accordo Territoriale adottato nel Comune, ad esempio:
- Contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza;
- Previsione di trasferimento per ragioni di lavoro;
- Trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico;
- Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti;
- Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili;
- Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata;
Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Locatore:
Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea da parte del proprietario quelle indicate nell’Accordo Territoriale adottato, ad esempio:
- Destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto o, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l’abitazione della famiglia d’origine;
- Destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, o dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, debbano rilasciare l’alloggio di servizio;
- Destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
- Eseguire interventi nell’unità immobiliare che siano incompatibili con l’occupazione dell’appartamento;
- La Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni;
- La volontà di cedere in tempi brevi la proprietà dell’immobile;
- Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.
Simulazione delle Motivazioni di Transitorietà:
Un contratto di locazione transitorio sottoscritto tra le parti senza che ne ricorrano i presupposti è censurabile e il conduttore a sua scelta può chiedere (giudizialmente) che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431/98.
Obbligo di documentare l’esigenza di transitorietà
Il Conduttore ha l’obbligo di documentare la propria esigenza di transitorietà mentre al locatore non è dovuto nessun obbligo documentale iniziale, ma al termine della locazione la Legge prevede che il Locatore invii al Conduttore una lettera raccomandata che confermi la clausola di transitorietà.
Il Contratto di Locazione Transitorio può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi, alla scadenza il contratto si risolve automaticamente a meno che non siano state comunicate con lettera raccomandata il perdurare delle motivazioni della transitorietà, in questo caso può essere sottoscritto un nuovo contratto di locazione per la durata residua necessaria.
Decreto ministeriale 16-01-2017
Il Decreto Ministeriale n°15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”.
Disdetta e Recesso Anticipato del Contratto di Locazione Transitorio
Nel contratto di locazione transitorio non è necessaria la disdetta, allo scadere della data stabilita il contratto termina automaticamente.
Il conduttore ha sempre la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di affitto transitorio previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata, entro la tempistica contrattualmente concordata.
La normativa prevede genericamente un termine di sei mesi, ma accordarsi differentemente è sempre possibile.
In caso di affitto transitorio generalmente il preavviso è di mesi 1 se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, e di mesi 3 quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi.
Rinuncia al recesso anticipato per il conduttore
In alcuni contratti di locazione transitoria vengo inserite delle clausole che vietano al Conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto anche per gravi motivi.
Queste clausole però non sono valide e vanno considerate nulle e non apposte, perché non è possibile per legge in quanto attribuisce un vantaggio arbitrario al locatore.
La possibilità della risoluzione anticipata del Contratto di Locazione per gravi motivi è un diritto non rinunciabile da parte del conduttore.
Il Rinnovo del Contratto Transitorio di Locazione
Se le esigenze di transitorietà perdurano oltre la scadenza stabilita allora il contratto si può prolungare, la parte a cui interessa il rinnovo deve comunicare con raccomandata all’altra parte contrattuale il perdurare dell’esigenza di transitorietà e la volontà di rinnovare il contratto per un determinato periodo che non può superare i 18 mesi, alla scadenza del nuovo periodo, nel caso fosse ancora necessario prolungarlo, il contratto si trasforma automaticamente in uno della durata 4+4 a canone libero. Quindi il Contratto Transitorio può essere rinnovato una sola volta.
Il giusto Canone di Locazione per il Contratto Transitorio:
II Canone di Locazione per questa tipologia di contratto può essere liberamente determinato solo nei comuni con meno di 10.000 abitanti, in tutti gli altri il canone di locazione dovrà essere determinato secondo gli accordi territoriali stipulati nel Comune o in mancanza quello sottoscritto nel Comune più vicino.
Quando è obbligatoria l’asseverazione delle Associazioni di Categoria
Il Decreto Ministeriale del 16/01/2017 prevede anche per i Contratti di Locazione Transitori l’obbligo di asseverazione da parte di una delle organizzazioni edili firmatarie dell’Accordo in vigore, pena la perdita delle agevolazioni fiscali previste.
L’obbligo sussiste quando l’Accordo Territoriale ha recepito le norme del Decreto, cioè quando è stato sottoscritto successivamente alla data del 16/01/2017.
<<Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità’ di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.>>
La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 20/04/2018 chiarisce che non è obbligatorio allegare in sede di registrazione del contratto l’attestato prodotto da una delle associazioni di Categoria firmatarie dell’Accordo.
Quando l’Attestazione non è Obbligatoria
Anche in questo caso la Risoluzione n 31 del 20 aprile 2018 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
<<L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto>>
Il Deposito Cauzionale nel Contratto Transitorio
Sono massimo 3 mensilità quelle che si possono chiedere come Deposito Cauzionale all’inquilino a garanzia del rispetto delle condizioni contrattuali e al rilascio in buono stato della casa. Il deposito Cauzionale dovrà essere restituito a fine locazione maturato degli interessi legali.
A chi spetta il pagamento delle Utenze nel Contratto Transitorio
Nei contratti di locazione transitoria, soprattutto in quelli di minor durata, non conviene volturare le utenze al conduttore, l’appartamento potrebbe cambiare inquilino più di una volta nel giro di 12 mesi e pertanto la migliore soluzione e che i contratti di acqua, luce e gas rimangano intestati al proprietario. Nel contratto è possibile indicare che il pagamento dei consumi delle utenze venga fatto in base alla contabilizzazione degli effettivi consumi oppure è possibile concordare un costo forfettario mensile.
Il Contratto di Locazione Transitorio Agevolato
Il Decreto ministeriale del 16-01-2017 stabilisce I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti dagli accordi territoriali delle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.
Se l’immobile da locare si trova in un comune inserito nella lista Alta Tensione Abitativa è possibile usufruire di una tassazione agevolata con cedolare secca del 10%.
In particolare questa forma di contratto a fronte di un canone di locazione calmierato a cedolare secca assicura una tassazione forfettaria del 10% sui redditi percepiti dalla locazione e una detrazione fiscale sull’IRPEF dell’inquilino.
La Tassa sui Rifiuti e il Contratto Transitorio:
La TARI può essere imputata al conduttore nel caso di locazioni superiori ai 6 mesi, per tutte le altre durate la Tassa sui Rifiuti rimarrà intestata al proprietario che potrà o meno farsi rimborsare dall’inquilino.
La Cedolare Secca nell’Affitto Transitorio:
Anche con il contratto di locazione transitorio è possibile optare per il regime di tassazione denominato “Cedolare Secca” con il quale il proprietario rinuncia all’adeguamento dell’affitto in base all’indice ISTAT a fronte di una tassazione agevolata al 21% che sostituisce anche le tasse di registro e di bollo che non sono più dovute.
Registrare il Contratto senza Cedolare Secca
Se non si opta per il regime a Cedolare Secca il contratto sarà soggetto alla tassa di registro e di bollo, i bolli saranno minimo due per una somma di 32 euro mentre la tassa di registro sarà del 2% sul canone totale, ad esempio se il canone è di 500 euro al mese e la durata è 18 mesi la tassa di registro sarà di 180 euro da pagare alla registrazione.
La Richiesta di Residenza nel Contratto di Locazione Transitorio
Anche se il Contratto Transitorio dura pochi mesi il Proprietario dell’immobile non può impedire all’inquilino di trasferire la residenza nell’immobile locato.
Molto spesso il locatore mantiene la residenza nella casa per non perdere le agevolazioni fiscali relative all’IMU o alle tariffe agevolate per le Utenze, tanto che il contratto di locazione di frequente è stipulato per porzione d’immobile e vietando al Conduttore di trasferire la residenza.
Non è Possibile vietare la Residenza nel Contratto Transitorio:
Il locatore non può impedire all’inquilino e alla sua famiglia il trasferimento della residenza nella casa locata anche se il contratto di locazione era transitorio. La sentenza della Cassazione del 1° dicembre 2011, n. 25726 chiarisce che il Conduttore ha sempre la possibilità di chiedere la residenza nella casa presa in affitto “la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente”
La Locazione Transitoria di una Porzione d’immobile
Con il Contratto di Locazione Transitorio si potrà scegliere se affittare l’intera abitazione o solamente una porzione dell’immobile, in questo ultimo caso dovrà essere indicata le modalità di utilizzo degli spazi ad uso comune e di quelli ad uso esclusivo.
Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi.
Sai che il Contratto Transitorio si può fare anche per l’Affitto Commerciale ?
Forse non tutti sanno che il Contratto di Affitto Transitorio può essere fatto anche per la Locazione di un Immobile Commerciale, ma solo a determinate condizioni. Se ti interesse, allora leggi questo interessante articolo scritto apposta per l’ Affitto Transitorio per Locale Commerciale.
I rischi del contratto di affitto transitorio
Il contratto di locazione transitorio ha anche dei rischi, sia per il proprietario e sia per l’inquilino, quando la scelta di questa particolare forma contrattuale rappresenta una forzatura e non una reale esigenza possono nascere dei problemi, ecco perché bisognerebbe utilizzare questo modello di locazione solo se è quello più adatto. Facciamo degli esempi:
- Il proprietario avendo timore dei mancati pagamenti decide di affittare solo con contratto transitorio ma sceglie come inquilino una famiglia da tempo residente nello stesso comune che accetta malvolentieri il contratto a 12 mesi avendo necessità di maggiore stabilità, ma non trovando nulla di meglio accetta, al termine dei 12 mesi la famiglia non vuole andare via e si rivolge al giudice chiedendo la trasformazione del contratto in uno 4+4.
- A volte sono gli stessi inquilini a cercare un contratto di affitto transitorio in quanto hanno in programma di trasferirsi o di comprare casa, si sa però che i programmi sono fatti per essere disattesi e al termine della locazione molti si trovano a dover chiedere il rinnovo che non è automatico ne dovuto.
