Comodato di Uso Gratuito: Guida Completa al Contratto

Hai un immobile sfitto e hai deciso di darlo a un parente o a un amico senza chiedere un euro? Bravo, sei un cuore d’oro.

Ma attenzione: nel mondo immobiliare, anche la generosità ha le sue regole. Se non vuoi che il tuo “atto di bontà” si trasformi in un incubo burocratico, devi conoscere le regole del comodato d’uso gratuito.

In questa guida vedremo come funziona il contratto, quanto costa registrarlo e perché è fondamentale fare le cose per bene (spoiler: c’è di mezzo lo sconto sull’IMU!).

Il Comodato è principalmente Gratuito

<<Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.>>

Codice Civile art. 1803

Il Comodato senza indicazione di durata

Se nel Contratto non viene indicato un termine allora si configura il cosiddetto  “Comodato Precario”

<<Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.>>

art. 1810 del Codice Civile

In parole povere se non è stata determinata una data di scadenza del Contratto allora in qualsiasi momento il Proprietario della Casa può richiedere all’Utilizzatore il rilascio della stessa. 

Quali sono gli Obblighi del Comodatario/Utilizzatore

Il Codice Civile chiarisce all’art. 1804 che: <<Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.>>

Il Comodatario/Utilizzatore è Responsabile della Casa

Il Comodatario è responsabile dei danni arrecati all’immobile consegnato a meno che questi non siano riferibili al normale deperimento d’uso. All’art. 1807 del Codice Civile si legge: <<Se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.>>

Le Spese sostenute dal Comodatario

Se il Comodatario ha sostenuto delle spese per servirsi della casa questi ha diritto ad essere rimborsato dal Comodante solo se queste erano spese straordinarie necessarie ed urgenti. Nessun rimborso invece è dovuto al Comodatario per le spese ordinarie sostenute per servirsi della Casa.

Chi paga la Tassa Rifiuti nel Contratto di Comodato

Il pagamento della Tassa Rifiuti può essere a carico del Comodatario in quanto non costituisce corrispettivo il pagamento di imposte e tasse che per legge possono gravare su colui che detiene o utilizza l’immobile.  Quindi anche se il Negozio Giuridico del Comodato è essenzialmente gratuito è possibile inserire nel Contratto che la TARI sia a carico del Comodatario.

Chi paga le Bollette delle Utenze nel Contratto di Comodato

Il Consumo delle Utenze di acqua, luce e gas e la quota di spesa condominiale potranno essere a carico del Comodatario a patto che queste siano di modesto importo e non possano configurarsi come un canone di locazione mascherato. Quindi il comodante può richiedere al comodatario il rimborso delle spese anticipate per il consumo delle utenze.

Il Deposito Cauzionale nel Contratto di Comodato

Il Comodante può custodire un Deposito Cauzionale a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali da parte del Comodatario.

Agevolazione IMU per il Comodato Gratuito

Con il Contratto di Comodato ad Uso Gratuito concesso il proprietario dell’immobile può ottenere una riduzione IMU del 50% , secondo la Legge di Bilancio 2019, a patto che

• L’immobile non sia di Lusso, la Casa deve essere accatastata in una categoria diversa da A1 – A8 – A9
• Che il Comodatario sia un parente in linea diretta entro il primo grado
• Che la Casa venga utilizzata dal Comodatario come abitazione principale
• Che il Comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un altro immobile (non di lusso) situato nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato ed adibirlo a propria abitazione principale. Se non possiede altri immobili oltre a quello concesso in comodato gratuito deve comunque risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è sito l’immobile oggetto del comodato.
• Che il Contratto sia Registrato

Comodato Gratuito con Facoltà di Locazione a Terzi

Se il Contratto lo prevede il Comodatario può a sua volta locare a terzi l’immobile ricevuto in comodato per brevi o lunghi periodi. 

Molto spesso infatti capita che la casa venga concessa in comodato dai genitori ai figli per farla poi utilizzare come casa vacanza o B&B o semplicemente per essere messa a reddito con un normale contratto di locazione.

Lo Sfratto non è possibile nel Comodato Uso Gratuito

Può accadere che al termine del Contratto l’utilizzatore della Casa data in Comodato non voglia andare via, purtroppo in questo caso non è possibile procedere con lo sfratto, infatti non essendo un classico contratto di locazione si dovrà procedere con un giudizio ordinario che è sicuramente più lungo ed accidentato.

Naturalmente essendo il Comodato ad uso gratuito non si potrà eccepire il mancato pagamento  dei canoni di locazione ma soltanto l’Inadempimento Contrattuale e l’occupazione illegittima.

Vendita della Casa data in Comodato

Il Contratto di Comodato non è opponibile all’acquirente, la Cassazione ha stabilito che in caso di vendita d’immobile dato in precedenza in comodato, il nuovo proprietario può richiedere il rilascio immediato della casa e in caso di resistenza al rilascio procedere in giudizio per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno e il rilascio per occupazione illegittima. 

Tasse e Contratto di Comodato Gratuito

Generalmente il reddito percepito dalla locazione dell’immobile concesso in comodato deve essere dichiarato dal proprietario o usufruttuario dell’immobile. Quindi se ad esempio il padre concede al figlio una casa in comodato e questi l’affitta, la tassazione del reddito percepito sarà a carico del padre.

Eccezione invece fa il caso in cui il figlio affitti la casa avuta in comodato per locazioni brevi di tipo turistico inferiori a 30 giorni, in questo caso il reddito può essere imputato direttamente al Comodatario.

Perché dovresti registrare il contratto?

Molti pensano che un accordo verbale basti. “Siamo amici, ci fidiamo!”. Certo, finché non si rompe la caldaia o non nasce una discussione su chi deve pagare le tasse.

Il contratto di comodato Uso Gratuito va registrato obbligatoriamente entro 20 giorni dalla data della firma presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate utilizzando in doppia copia il Modello 69. Scarica qui il Modello 69

La Tassa di registro è fissa a 200 euro in più bisogna allegare due marche da bollo da 16 euro (occorre una marca da bollo per ogni 100 righe di contratto, e vanno registrate almeno due copie del Contratto) 

Per il Pagamento della Tassa di Registro bisogna usare il Modello F24 con Codice Tributo 1550. Download Modello F24

Attenzione alle Marche da Bollo che devono essere di 16 euro per ogni copia del contratto  ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe, inoltre la data di emissione delle stesse deve essere precedente o uguale alla data di sottoscrizione del Contratto.

Comodato Oneroso o Modale

Anche se il Comodato è essenzialmente gratuito è possibile in alcuni casi richiedere un piccolo corrispettivo al Comodatario, la Sentenza della Cassazione n°485 del 2003 infatti precisa che : <<il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l’apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale>>

Il Comodato è Modale quando il corrispettivo dovuto dal Comodatario è ad esempio un obbligo alla manutenzione ordinaria o straordinaria, la custodia o altro modo di ripagare il Comodato.

La Responsabilità del Comodatario per Mancata Custodia

Con il Comodato Gratuito, colui che ha ricevuto l’utilizzo della casa ha il dovere di custodirla e manutenerla come se fosse sua, l’art. 1804 del Codice Civile definisce così gli obblighi del Comodatario:

<<Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.>>

Art 1804 Codice Civile

Il Comodatario pertanto ha la responsabilità dei danni causati all’immobile ed è tenuto al risarcimento se sono riconducibili alla sua incuria. Per l’art. 2051 del Codice Civile “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

I Vizi della Casa data in Comodato, la Responsabilità del Comodante.

L’art. 1812 del Codice Civile dispone che: Se la Casa data in comodato ha dei vizi, difetti che possono influire sulla adeguata fruizione dell’immobile, tali che rechino danno a chi se ne serve, il Comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.

Pertanto il Proprietario dell’immobile, anche se non ha l’obbligo di garantire vizi della Casa in quanto il contratto non è oneroso, se ha dato in comodato un bene che sapeva essere viziato può essere considerato comunque responsabile per aver recato un danno all’altra parte.

Quando il Comodato nasconde un “Affitto in Nero”

La Cgia di Mestre ha stimato che sono circa un milione le abitazioni date in affitto “in nero” cioè senza un regolare contratto di locazione registrato. Due locazioni su dieci non vengono dichiarate e spesso simulano falsi Contratti di Comodato di Uso Gratuito.

Questa usanza così diffusa oltre ad essere una evasione fiscale rappresenta anche una minor tutela sia per il Proprietario e sia per il Conduttore.

• In caso di accertamento fiscale il Proprietario e il Conduttore solo solidalmente responsabili del pagamento all’Agenzia delle Entrate della tassazione evasa maggiorata delle sanzioni che possono arrivare anche al 180% della somma.
• In caso in cui il Conduttore non paghi il canone di locazione “in nero” il proprietario non potrà procedere allo sfratto e alla procedura di recupero del credito vantato, ma potrà esclusivamente procedere con un giudizio civile per liberare l’immobile.

Focus Formia: Il Comodato nella “Perla del Tirreno”

A Formia, il mercato immobiliare ha dinamiche particolari. Spesso le famiglie possiedono seconde case in zone come Vindicio o Gianola, oppure appartamenti storici nei quartieri di Mola e Castellone.

Utilizzare il comodato d’uso a Formia è una pratica comunissima, specialmente per:

Giovani coppie: Genitori che aiutano i figli a stabilirsi in città senza il peso di un affitto iniziale.

Case vacanze “familiari”: Prestare la casa al mare al cugino di turno (sperando che almeno lasci pulito!).

Tuttavia, con la pressione fiscale locale, non registrare il comodato a Formia significa regalare soldi al comune sotto forma di IMU piena. Se hai un immobile tra la stazione e il porto, assicurati di formalizzare tutto per tutelare il tuo patrimonio.

Facsimile Contratto Comodato Uso Gratuito

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