Una volta le case avevano il Certificato di Abitabilità che attestava il solo rispetto delle condizioni igieniche e di salubrità dell’immobile, oggi invece esiste il Certificato di Agibilità, che ai sensi dell’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia attesta l’adeguatezza di un immobile alle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico nonché la sua conformità urbanistica.
La Segnalazione Certificata di Agibilità
Fino al 2016 il certificato di agibilità di un’abitazione era rilasciato direttamente dal Sindaco del Comune dove era ubicato l’immobile, dal 2016 in poi il Certificato di Agibilità non è più rilasciato dal Comune ma è frutto di una Segnalazione Certificata di Agibilità dal parte di un tecnico abilitato che comunica al Comune che l’immobile è conforme alle prescrizioni di legge.
Il tecnico incaricato rilasciando un’autocertificazione di agibilità che attesta la sussistenza di tutti i requisiti previsti a norma di legge, si assume la totale responsabilità circa l’agibilità dell’immobile.
La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La vendita di un immobile che non dispone dell’agibilità non è vietata; ciò che conta è che l’acquirente sia consapevole dello stato di fatto e di diritto del bene.
Quando è obbligatorio avere il Certificato di Agibilità
Il Certificato di Agibilità è diventato obbligatorio con il Decreto n°380 del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, recante le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, questo decreto è entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003, prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
- Le nuove costruzioni;
- Le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità entro i 15 giorni dal termine dei lavori comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 77 a 464 euro.
Dal 30 Giugno 2023 il Certificato di Agibilità deve essere necessariamente consegnato dal venditore all’acquirente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti alcune tipologie di interventi edilizi.
Quando non è necessario il Certificato di Agibilità
In caso di compravendita di vecchie costruzioni, antecedenti al giugno 2003, non sussiste alcun obbligo di legge nel richiedere e consegnare il Certificato di Agibilità.
Il Legislatore ha escluso dall’obbligo del Certificato di Agibilità tutti i vecchi edifici anteriori alla data di entrata in vigore del Decreto a patto che non abbiano subito nessuno degli interventi di ricostruzioni, sopraelevazioni, totali o parziali.
Abitare in una Casa senza agibilità
«le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento».
Regio Decreto n°636 del 1907
Per la Legge non è consentito vivere in una casa senza agibilità, chi lo fa commette un illecito amministrativo, depenalizzato solo nel 1999.
Il Comune non può negare di concedere la residenza in una casa senza agibilità ma può multare il proprietario per violazione della normativa edilizia e urbanistica.
Vendere una Casa senza Agibilità
“Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”
Art. 1477 del Codice Civile
Il certificato di agibilità è obbligatorio per gli edifici nuovi costruiti dopo il 30/06/2003, le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali) e per gli interventi sugli edifici esistenti che impattano sulle condizioni di igiene e sicurezza.
Frequentemente le abitazioni costruite precedentemente al 2003 vengono vendute e acquistate case senza certificato di agibilità, la compravendita è concessa a patto che l’acquirente sia consapevole che l’immobile non è provvisto di certificato di agibilità e che pertanto abbia accettato l’abitazione nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova.
Per quanto riguarda il rilascio di certificato di abitabilità/agibilità, la parte venditrice dichiara e la parte acquirente prende atto che per l’unità immobiliare in contratto non è munita pur essendo stata le stessa sempre utilizzata per lo scopo cui è destinata, di ciò prende atto la parte acquirente.
Testo da inserire nell’atto di vendita di una casa senza agibilità
Il mancato rilascio del Certificato di Agibilità non preclude la commerciabilità dell’immobile anche se limitandone l’utilizzo ne incide il valore economico.
Anche il Preliminare di Acquisto deve menzionare l’eventuale mancanza del Certificato di Agibilità, nel caso in cui il futuro acquirente non fosse messo a conoscenza di questa condizione allora egli potrà rifiutarsi di sottoscrivere il rogito notarile di vendita.
L’omissione della mancanza di certificato di agibilità nel preliminare di vendita risulta essere un grave inadempimento e comporta la possibilità di richiedere da parte dell’acquirente o una riduzione del prezzo di vendita o la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra versata.
Il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2001) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
