Sempre più spesso sento dire ai miei clienti: <<Vendo solo se trovo una casa da comprare>>, <<Compro solo riesco a vendere la mia casa>>
Oggi il 20% delle case vengono acquistate per sostituirne una precedente, le esigenze durante la vita cambiano e spesso ci si ritrova in una casa troppo piccola o troppo grande oppure fuori mano o in zone troppo trafficate.
Vendere la propria casa per comprarne un altra è una situazione molto ricorrente che però ha delle complessità, le tempistiche sono la principale difficoltà, far coincidere l’uscita dalla vecchia casa con l’ingresso nella nuova è praticamente una magia molto difficile da realizzare.
Vediamo in questa guida come approcciare correttamente il problema e quale strategia adottare per poter entrare nella nuova casa nel più breve tempo possibile.
La prima regola è prima si vende poi si compra
La prima regola da rispettare quando si vuole cambiare casa è quella che prima si mette in vendita la propria abitazione e poi si compra un’altra, pertanto a meno che tu non abbia delle disponibilità liquide da permetterti di comprare la nuova casa senza dover vendere la tua, la prima mossa da fare è mettere in vendita la tua abitazione.
Seconda mossa è mettere il prezzo giusto alla Tua casa
Se l’obiettivo è quello di vendere la casa nel più breve tempo possibile allora proporla al giusto prezzo è di fondamentale importanza, molte case rimangono invendute perché proposte ad un prezzo sbagliato.
Le case che rimangono troppo sul mercato si deprezzano parecchio perché vengono viste dai potenziali acquirenti come case che hanno qualche problema, perciò se vuoi vendere la tua casa per comprarne un’altra allora devi proporla in vendita al prezzo giusto con un piccolissimo margine di trattabilità non superiore al 10%.
Lascia valutare il giusto prezzo della casa al tuo Agente Immobiliare, è la persona che meglio conosce il mercato, lascia stare il fai da te o le valutazioni di professionisti che non si occupano di vendite immobiliari.
Definisci il Budget di acquisto per la nuova Casa
Vendere per comprare comporta l’andare incontro a delle spese che di fatto riducono l’importo che si realizza dalla vendita e di conseguenza quello a disposizione per il nuovo acquisto.
- Se la casa che vendi è gravata da mutuo allora alla Banca andrà restituita la somma residua da pagare, ciò significa che parte dei soldi ricevuti dalla compravendita non saranno disponibili per il nuovo acquisto.
- Vendere e comprare casa tramite un’agenzia immobiliare ha degli indubbi vantaggi, sia per il minor tempo impiegato e sia per i migliori risultati conseguiti, il costo dell’agenzia va però sottratto da quello che ricavi per la vendita, mediamente un’agenzia immobiliare prende il 3% del compravenduto, quindi da quello che ricavi dalla vendita dovrai sottrarre circa il 6% tra la vendita e il nuovo acquisto, a meno che l’agenzia che ti vende casa sia la stessa che te la fa comprare allora ci potrebbe essere un accordo economico diverso e più conveniente.
- Spesso succede che prima di vendere la propria casa si debba sistemare un po’ di documentazione, ad esempio è necessario sempre fornire una Certificazione di Prestazione Energetica oppure si può verificare il caso in cui sia necessario fare delle variazioni catastali, aggiornare la planimetria oppure presentare una CILA a sanatoria per delle modifiche interne alla casa non dichiarate in precedenza, se la casa è pervenuta per eredità la si dovrà accettare tacitamente dal notaio con un costo intorno ai 500 euro.
- Le tasse per il nuovo acquisto e la parcella del notaio sono sicuramente il principale onere a cui andrai incontro quando acquisterai la nuova casa, se stai acquistando una seconda abitazione allora mediamente tra notaio e tasse dovrai considerare il 10% del valore catastale della casa da comprare se invece stai sostituendo la prima abitazione, quella dove hai la residenza e dove non ci paghi l’IMU allora il costo tra notaio e Tasse è intorno al 3%, con un minimo di circa 3.000 euro.
Cosa succede se trovi la casa da comprare prima di aver venduto la tua
Può succedere che la decisione di vendere la propria casa sia scaturita dal fatto di aver trovato un’altra casa che piace di più, oppure che subito dopo aver messo la casa sul mercato ci si imbatta in una abitazione che fa al caso nostro, in questi casi o si hanno le disponibilità finanziarie per affrontare l’acquisto senza utilizzare le liquidità provenienti dalla vendita della propria casa oppure si propone l’acquisto della nuova casa subordinatamente alla vendita della propria.
Nelle proposte di acquisto infatti è possibile inserire una condizione sospensiva che renda efficace il preliminare solo se entro un determinato tempo si riesce a vendere la propria casa.
Nella proposta di acquisto è possibile o meno inserire una penalità che scatta alla mancata realizzazione della compravendita.
Il Mutuo Ponte
Se hai trovato casa da comprare ma non hai ancora venduto la tua, allora potrebbe essere utile il Mutuo Ponte, una particolare forma di finanziamento a breve termine, già molto utilizzato all’estero.
Con il Mutuo Ponte ricevi dalla banca un finanziamento della durata di 24 mesi con il quale è possibile comprare la casa che hai individuato e avere più tempo per poter vendere la tua.
Entro il ventiquattresimo mese potrai rimborsare la banca del prestito ricevuto con i proventi derivanti dalla vendita della tua casa.
Il mutuo ponte viene erogato soprattutto da Istituti di Credito stranieri, sono poche le Banche Italiane che lo concedono.
Cosa succede non hai ancora trovato la casa da comprare
Una dei timori principali di chi vende casa per comprarne un’altra è quella di avere paura di non trovare un’altra abitazione di gradimento nel breve tempo messo a disposizione tra il preliminare di vendita della propria casa e il rogito notarile.
Posticipare la data dell’atto di vendita potrebbe comportare non solo una compromissione dei rapporti tra venditore e acquirente con la possibilità di mandare tutto all’aria ma anche quello di esporsi a penalità dovute al mancato rispetto delle condizioni contrattuali sottoscritte nel preliminare.
Di solito quando si sottoscrive l’atto di vendita si consegna contestualmente la casa all’acquirente, se non hai ancora trovato una casa che ti piace per sostituire quella che stai vendendo allora hai alcune possibilità:
- Puoi concordare un tempo ulteriore per poter consegnare l’abitazione al nuovo proprietario, magari concordando un compenso o una piccola riduzione sul costo dell’acquisto della casa.
- Puoi trovare una casa temporanea dove “appoggiarsi” per il tempo necessario a trovare la casa da comprare o per completare il processo di acquisto della casa che hai individuato.
L’atto notarile di vendita e di acquisto può essere anche contestuale
Se per un fortunato allineamento dei pianeti ci si ritrova nella situazione in cui la vendita della propria casa può essere contestuale all’acquisto di quella nuova allora è possibile organizzare una sola seduta notarile nella quale il pagamento della prima vendita transita direttamente ai venditori della nuova casa.
Anche per chi cambia la prima casa ci sono agevolazioni fiscali
L’agevolazione “prima casa” permettono di pagare una tassazione agevolata sull’acquisto di una abitazione, a determinate condizioni:
- L’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.
- La casa acquistata deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.
