L’attività di Agente Immobiliare è delicata, il mediatore è un professionista che assume precisi obblighi nei confronti delle parti coinvolte nella compravendita di un immobile. L’agente immobiliare risponde del buon esito dell’operazione contrattuale ed è tenuto, seppure entro certi limiti, ad assicurare gli interessati che il bene oggetto di compravendita abbia tutti i requisiti per essere acquistato senza correre rischi.
Art. 1754 del Codice Civile: È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’Agente Immobiliare deve essere Indipendente e Neutrale
Uno degli obblighi del Mediatore è quello di rimanere indipendente e neutrale rispetto ai contraenti, infatti egli deve deve comunicare alle parti eventuali situazioni di conflitto di interesse, come ad esempio la parentela con il proprietario o con l’acquirente. Se non vi è indipendenza e imparzialità allora l’Agente Immobiliare è responsabile dei danni eventualmente prodotti alle parti.
Deve informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare
L’Agente Immobiliare ha l’obbligo di informare i venditori e gli acquirenti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. In particolare il Mediatore è tenuto a a comunicare la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, inoltre è tenuto a comunicare eventuali prelazioni o opzioni presenti sull’immobile a lui conosciute.
Immobile pervenuto per donazione
Una delle informazioni che l’Agente Immobiliare è tenuto a comunicare all’acquirente è la provenienza del bene da compravendere, la Corte di Cassazione infatti afferma, con la sentenza 695 del gennaio 2019, il principio secondo il quale la provenienza dell’immobile da donazione costituisce una circostanza relativa alla sicurezza dell’affare, un elemento che potrebbe far decidere se concludere o meno l’acquisto dell’immobile.
Incapacità di una delle parti
Se una delle parti coinvolte nella compravendita è incapace a contratte allora il contratto è annullabile, se la condizione era conosciuta dall’agente immobiliare e non è stata comunicata allora egli è responsabile dei danni procurati.
Vizi dell’immobile
Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente.
Solvibilità delle parti
Una sentenza della Cassazione del 29 settembre 2020 ha posto come obbligo dell’agente immobiliare quello di comunicare, se conosciuto, lo stato di solvibilità delle parti.
L’Agente Immobiliare che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente si espone ad una responsabilità anche penale.
Ipoteche e Pignoramenti
Anche per quanto riguarda la presenza di ipoteche e pignoramenti presenti sull’immobile l’Agente Immobiliare è tenuto a comunicarli se conosciuti ma in mancanza di specifico incarico retribuito separatamente non è obbligato ad attivarsi spontaneamente per esaminare le Visure Ipotecarie e Catastali.
Art. 1759 del codice civile: Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare.
Il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale comportamento di Buona Fede e Correttezza che lo stesso deve mantenere nel rapporto con le parti. Ad esempio l’Agente Immobiliare deve evitare di prestare la propria attività sapendo che le parti per il suo tramite concluderanno un affare senza alcuna convenienza per loro o che successivamente sarebbe annullato per la presenza di vizi di origine.
La Responsabilità dell’Agente per le Irregolarità Urbanistiche della Casa
La Cassazione Civile con la sentenza n. 16623/2010 individua la Responsabilità dell’Agente Immobiliare se questi non ha informato il Promissario Acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto,
in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.
Sempre la Corte di Cassazione con sentenza n°18140 del 2015 ha stabilito che è vietato all’Agente Immobiliare fornire informazioni che non abbia controllato, pertanto se ha comunicato all’acquirente che l’immobile possiede una conformità urbanistica e catastale può essere ritenuto responsabile dei danni sofferti dal cliente nel caso in cui queste informazioni si rivelassero errate.
Il Mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della Media Diligenza Professionale.
La Responsabilità del Mediatore per la mancanza del Certificato di Agibilità
La Cassazione con sentenza n°4415 del 2017 ha escluso la responsabilità dell’Agente Immobiliare in caso di mancanza del Certificato di Agibilità della casa, pertanto a meno che il Mediatore non fosse già a conoscenza della mancanza di tale certificato e lo abbia sottaciuto non può considerarsi responsabile in quanto non è un suo obbligo effettuare indagini di carattere tecnico urbanistico come quelle consistenti alla verifica della presenza del Certificato di Agibilità o Abitabilità o al suo possibile rilascio, anche perché vanno oltre alle capacità e conoscenze specialistiche della professione.
La Responsabilità dell’Agente Immobiliare in ordine al mancato godimento dei benefici fiscali
La sentenza n° 6926 del 2012 della Corte di Cassazione esclude la responsabilità dell’Agente Immobiliare nel caso in cui l’acquirente sia stato impossibilitato a godere dei benefici fiscali relativa all’acquisto prima casa, questo perché in mancanza di una espressa richiesta del cliente, il mediatore immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.
