Diciamoci la verità: nel mondo degli affitti commerciali, il ‘6+6’ è visto spesso come un matrimonio indissolubile. Ma cosa succede se hai bisogno di affittare un locale solo per pochi mesi o per un evento specifico? Qui entra in gioco il contratto commerciale transitorio, un animale raro della giurisprudenza che, se non maneggiato con cura, può trasformarsi in un boomerang legale.
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La Durata delle Locazioni Commerciali
Per Articolo 27 della Legge n°392 del 27 luglio 1978 la durata della locazione commerciale non può essere inferiore a 6 anni. <<La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Quando la durata di 6 anni è derogabile?
Sempre ai sensi dell’art. 27 della Legge n°392 del 27 Luglio 1978 la durata dell’affitto commerciale può essere più breve dei 6 anni <<…qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio>>
La natura transitoria dell’attività può risultare dalle particolarità del prodotto o dalle circostanze temporali. Possono essere considerate attività transitorie ad esempio la vendita di prodotti in occasione di feste, sagre, fiere o eventi sporti o culturali.
Si ricorre al Contratto di Affitto Commerciale Transitorio anche in occasione delle elezioni per l’utilizzo del locale come sede elettorale per il tempo necessario alla Campagna Politica.
Oppure possono essere considerate attività transitorie la vendita di beni provenienti da aste, fallimenti, rimanenze di magazzini e situazioni similari.
Quando il Conduttore può recedere anticipatamente
Le parti possono stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto di affitto con un preavviso minimo di 6 mesi da inviare al locatore mediante lettera raccomandata.
Anche se non è stato previsto nel contratto di affitto, qualora ricorrano gravi motivi, cioè fatti improvvisi e inattesi non dipendenti dalla volontà del Conduttore, questi può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Affitto Transitorio vs Stagionale: Facciamo Chiarezza
L’affitto transitorio si differenzia dall’affitto stagionale, in quest’ultimo caso il il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
L’affitto Stagionale ad esempio il contratto che si stipula per un locale commerciale che resta aperto sono durante il periodo estivo.
L’affitto transitorio invece è legato ad un evento di breve durata che non si ripete periodicamente con scadenza annuale o stagionale.
Differenza tra Transitorio e Temporary Shop
Un Contratto diverso dal Transitorio è quello in cui il Locatore dell’immobile mette a disposizione del Conduttore oltre allo spazio attrezzato anche una serie di servizi connessi e funzionali all’area concessa in affitto. Questo è il caso dei Temporary Shop, quella tipologia di negozi presente sia nei centri delle città o in stazioni, aeroporti o Centri Commerciali, dove un Brand apre un negozio si solito monomarca per un tempo limitato più per finalità di marketing che di fatturato.
Questa tipologia di accordo che può avere una durata libera prende il nome di “Contratto di Utilizzo di spazi e servizi“. In questo caso oltre al locale il proprietario fornirà tutto l’arredamento e le attrezzature necessarie per l’attività che dovrà essere svolta, un contratto telefonico già attivo con linea ADSL in modalità cablata o WIFI, un servizio di pulizia periodico, polizza assicurativa, attività di marketing.
Questa contratto dovrà necessariamente contenere tutte le indicazioni riguardo: La descrizione dello spazio e se è concesso in modo esclusivo o in comune con altri, gli orari o i giorni nei quali lo spazio è fruibile, la durata del rapporto, il corrispettivo da pagare che può essere una quota fissa ma anche una percentuale sul fatturato realizzato, le limitazioni di responsabilità da parte del proprietario del locale.
Cosa succede se nel Contratto non c’è la motivazione di transitorietà
L’Affitto Transitorio è valido ed efficace solo se la natura transitoria dell’attività è stata indicata nelle condizioni contrattuali.
Nel caso venisse contestata la natura transitoria del contratto da una delle due parti e venisse accertato la mancanza del requisito il Contratto anche se mantiene la sua validità ed efficacia avrebbe automaticamente un ritorno alla durata prevista dalla legge, cioè 6 anni con il rinnovo di ulteriori 6 anni.
I rischi della “Simulazione”: Perché Google (e il Giudice) ti osserva
Se il Conduttore e il Locatore sottoscrivono un Contratto di Affitto Transitorio solo per eludere la norma sulla durata minima dei Contratti di Locazione per finalità non abitative si è in presenza di una simulazione, colui che deduce la simulazione è tenuto a fornirne prova non solo che non esisteva motivo di transitorietà da parte del Conduttore ma anche che il Locatore ne fosse a conoscenza.
