Mentre la Locazione è sempre abitativa, quando si parla di Affitto solitamente si intende quello per attività commerciali, ovvero locazione ad uso non abitativo.
Questa tipologia di contratto per legge ha una durata minima di 6 anni. In questo articolo vedremo quando è possibile una durata inferiore e quali sono le problematiche di un Affitto Commerciale Transitorio.
La Durata delle Locazioni Commerciali
Per Articolo 27 della Legge n°392 del 27 luglio 1978 la durata della locazione commerciale non può essere inferiore a 6 anni. <<La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Quando l’Affitto Commerciale può essere Transitorio
Sempre ai sensi dell’art. 27 della Legge n°392 del 27 Luglio 1978 la durata dell’affitto commerciale può essere più breve dei 6 anni <<…qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio>>
La natura transitoria dell’attività può risultare dalle particolarità del prodotto o dalle circostanze temporali. Possono essere considerate attività transitorie ad esempio la vendita di prodotti in occasione di feste, sagre, fiere o eventi sporti o culturali.
Si ricorre al Contratto di Affitto Commerciale Transitorio anche in occasione delle elezioni per l’utilizzo del locale come sede elettorale per il tempo necessario alla Campagna Politica.
Oppure possono essere considerate attività transitorie la vendita di beni provenienti da aste, fallimenti, rimanenze di magazzini e situazioni similari.
Quando il Conduttore può recedere anticipatamente
Le parti possono stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto di affitto con un preavviso minimo di 6 mesi da inviare al locatore mediante lettera raccomandata.
Anche se non è stato previsto nel contratto di affitto, qualora ricorrano gravi motivi, cioè fatti improvvisi e inattesi non dipendenti dalla volontà del Conduttore, questi può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Differenza tra Transitorio e Stagionale
L’affitto transitorio si differenzia dall’affitto stagionale, in quest’ultimo caso il il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
L’affitto Stagionale ad esempio il contratto che si stipula per un locale commerciale che resta aperto sono durante il periodo estivo.
L’affitto transitorio invece è legato ad un evento di breve durata che non si ripete periodicamente con scadenza annuale o stagionale.
Differenza tra Transitorio e Temporary Shop
Un Contratto diverso dal Transitorio è quello in cui il Locatore dell’immobile mette a disposizione del Conduttore oltre allo spazio attrezzato anche una serie di servizi connessi e funzionali all’area concessa in affitto. Questo è il caso dei Temporary Shop, quella tipologia di negozi presente sia nei centri delle città o in stazioni, aeroporti o Centri Commerciali, dove un Brand apre un negozio si solito monomarca per un tempo limitato più per finalità di marketing che di fatturato.
Questa tipologia di accordo che può avere una durata libera prende il nome di “Contratto di Utilizzo di spazi e servizi“. In questo caso oltre al locale il proprietario fornirà tutto l’arredamento e le attrezzature necessarie per l’attività che dovrà essere svolta, un contratto telefonico già attivo con linea ADSL in modalità cablata o WIFI, un servizio di pulizia periodico, polizza assicurativa, attività di marketing.
Questa contratto dovrà necessariamente contenere tutte le indicazioni riguardo: La descrizione dello spazio e se è concesso in modo esclusivo o in comune con altri, gli orari o i giorni nei quali lo spazio è fruibile, la durata del rapporto, il corrispettivo da pagare che può essere una quota fissa ma anche una percentuale sul fatturato realizzato, le limitazioni di responsabilità da parte del proprietario del locale.
Cosa succede se nel Contratto non c’è la motivazione di transitorietà
L’Affitto Transitorio è valido ed efficace solo se la natura transitoria dell’attività è stata indicata nelle condizioni contrattuali.
Nel caso venisse contestata la natura transitoria del contratto da una delle due parti e venisse accertato la mancanza del requisito il Contratto anche se mantiene la sua validità ed efficacia avrebbe automaticamente un ritorno alla durata prevista dalla legge, cioè 6 anni con il rinnovo di ulteriori 6 anni.
La Simulazione di Transitorietà
Se il Conduttore e il Locatore sottoscrivono un Contratto di Affitto Transitorio solo per eludere la norma sulla durata minima dei Contratti di Locazione per finalità non abitative si è in presenza di una simulazione, colui che deduce la simulazione è tenuto a fornirne prova non solo che non esisteva motivo di transitorietà da parte del Conduttore ma anche che il Locatore ne fosse a conoscenza.
Facsimile Contratto Transitorio di Locazione Commerciale
CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO AD USO DIVERSO DI ABITAZIONE
ai sensi dell’art. 27, quinto comma, della legge 392/1978
Con la presente scrittura privata da valere ad ogni effetto di legge :
il Sig. ********************, nato a ******** (**) il **/**/**** C.F. ***************** residente in ***********alla via ***************di seguito denominato Locatore;
Concede in Locazione
alla Ditta ************************* con P.Iva ************ Codice Fiscale ***************** con sede in ******************alla via ********************* qui rappresentata dal Sig. ********************** nato a ********** il **/**/**** con Codice Fiscale ***************** e residente in *********** alla via *************** identificato tramite documento d’identità n°*********** emesso da **************** con scadenza il *************** di seguito denominato Conduttore.
Che Accetta
l’immobile sito in *************** alla via ***************, avente i seguenti estremi catastali: foglio *** particella ****** sub *** Cat *****, rendita catastale euro *******, che il locale risulta essere in regola con gli strumenti urbanistici avere i giusti requisiti di agibilità per le attività al commercio, atto a ricevere il pubblico di utenti e consumatori.
La Locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni
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Durata del Contratto: la durata della locazione è stabilita in mesi ***** con decorrenza il ****** e scadenza il ******** a termine e senza necessità di disdetta alcuna trattandosi di locazione transitoria espressamente richiesta dal conduttore ai sensi dell’art. 27, 5°comma della legge 392/78, in quanto (indicare il motivo di transitorietà).
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Recesso del Conduttore: il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso.
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Destinazione d’Uso: l’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso ******************. Il conduttore si impegna a non mutare la destinazione d’uso dell’immobile, anche solo parzialmente o temporaneamente.
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Canone di Locazione: Il canone annuo di locazione è stabilito in euro ********** (******************/ **) annui da pagarsi in rate mensili anticipate di euro ******** (********/**). Il conduttore si impegna a versare detti canoni tramite bonifico bancario su conto corrente bancario indicato dal locatore entro il giorno 5 di ogni mese. Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone oltre i termini stabiliti e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo seguito pagamento delle rate scadute.
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Utenze: Non sono comprese nel canone le spese inerenti alle forniture dell’acqua, del gas e dell’energia elettrica che verranno pagate dal conduttore previa intestazione dei contatori.
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Oneri Accessori: In base a quanto previsto dall’art. 9 della legge 392/78 sono interamente a carico del conduttore le eventuali spese relative ai servizi comuni.
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Aggiornamento ISTAT: Ai sensi dell’articolo 32 della legge 392 1978 il canone di locazione dovuto alla conduttrice sarà automaticamente adeguato ogni anno a partire dal secondo, nella misura del 75% della variazione Istat dell’anno precedente. L’aggiornamento del canone a partire dall’annualità come sopra sarà da intendersi automatico, ovverosia dovrà essere corrisposto anche in mancanza di formale richiesta avanzata dalla locatore.
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Deposito Cauzionale: Il conduttore ha versato la somma di euro *************** (**************/00) a titolo di deposito cauzionale a garanzia dei patti sottoscritti. Tale somma, produttiva di interessi legali, non potrà mai essere imputata in conto canoni e sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
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Modifiche e Miglioramenti: Il conduttore provvederà, a proprie cure e spese, previa autorizzazione scritta del Locatore, all’esecuzione di interventi sia ordinari che straordinari nell’immobile, nei suoi impianti e dotazioni opportuni per l’allestimento dell’attività, al rifacimento impiantistico e tecnologico e tutte le lavorazioni che si rendessero necessarie per adeguare i locali alle normative inerenti l’attività ivi da svolgersi, subordinatamente alla presentazione dei progetti al Locatore e sempre a patto che gli stessi non siano suscettibili di alterare in maniera significativa e/o irreversibile la configurazione funzionale dell’immobile stesso. Gli interventi di cui sopra non dovranno essere in contrasto con le normative urbanistiche ed edilizie, autorizzando il conduttore sin da ora a presentare istanze e domande alle competenti autorità i titoli eventualmente necessari all’esecuzione dei lavori sopra menzionati. Alla riconsegna dei locali il Locatore potrà intendere acquisite le opere, modifiche e migliorie realizzate con l’esclusione di ogni indennizzo, rimborso e/o compenso in favore del conduttore.
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Insegne e targhe: il locatore autorizza il conduttore ad installare insegne, cartelli, targhe o quant’altro all’interno dei locali nel rispetto del regolamento condominiale e delle prescrizioni comunali.
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Manutenzione: Nel mentre del rapporto locativo sarà onere del conduttore provvedere ad effettuare ogni tipo di riparazione rientrante nell’ordinaria amministrazione resasi necessaria per la salvaguardia dell’immobile e per consentirne la piena possibilità di utilizzo. Spettano ed incombono alla parte conduttrice inoltre le piccole riparazioni di cui all’art. 1609 c.c.. così come quelle per i servizi di energia elettrica, acqua, telefono, gas e la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani la quota parte della Tasi, le spese per l’adeguamento agli effetti di legge (sanitari, edilizi) inerenti la tipologia commerciale da porvi in essere. Graveranno invece al locatore le spese inerenti l’unità immobiliare che investano il carattere della straordinarietà.
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Sublocazione: Fatto salvo quanto previsto dall’art. 36 legge 392/78 è vietata la sub locazione dell’immobile o cessione anche parziale del contratto.
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Esonero di Responsabilità: Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivagli dal fatto od omissione di terzi o da danni che dall’esercizio dell’attività possano derivare al locale e/o a terzi o per danni diretti o indiretti che possano derivarle per fatto doloso o colposo di chicchessia o per responsabilità nel caso di interruzione dei servizi per cause non dipendenti dalla volontà della locatrice stesa.
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Accesso ai Locali: Il conduttore dichiara di aver preso visione dei locali e di accettarli nello stato in cui essi si trovano al momento della sottoscrizione del presente contratto. Si impegna tramite preventiva richiesta, a consentire alla locatrice, o suoi incaricati, l’accesso nell’immobile oggetto del presente contratto, per controllare lo stato di manutenzione dello stesso. Tale verifica può essere fatta in orari convenuti e non può intralciare la regolare attività del conduttore e si impegna altresì a concedere l’accesso ai locali da parte di potenziali conduttori negli ultimi mesi del rapporto di locazione.
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Clausola Risolutiva Espressa: Saranno considerati motivi di risoluzione espressa del presente contratto: il fallimento della impresa conduttrice e/o personale dei soci e/o titolari della medesima e/o della società e soci cessionari dell’azienda; il mancato pagamento di tre ratei, anche non consecutivi, del canone di locazione; la sub-locazione e il comodato dell’immobile, la diversa destinazione del locale locato senza preventivo consenso scritto del Locatore; Nell’ipotesi in cui il Locatore intenda avvalersi della presente clausola, esso ne darà comunicazione al Conduttore tramite raccomandata a.r. e quest’ultimo sarà tenuto alla riconsegna dei locale entro il termine comunicato che non potrà essere inferiore a 30 giorni.
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Spese: Le spese relative al perfezionamento del presente contratto (imposta di bollo, oneri di registrazione, spese relative ad eventuali rinnovi) sono suddivise tra le parti nella misura del 50%,come per legge. Chi dovesse anticiparne le spese esigerà il rimborso della quota spettante.
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Privacy: Il locatore ed il conduttore ai sensi del D.Lgvo 30 giugno 2003, n. 196 (“Codice in materia di protezione dei dati personali”) e successive modifiche ed integrazioni, si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione oggi nascente.
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Normativa: Tutti i patti contrattuali sopra riportati sono validi, essenziali ed efficaci tra le parti se non modificati da leggi speciali in materia di locazioni, in quanto applicabili; per quanto non espressamente previsto nel presente contratto, le parti rinviano alle norme del Codice Civile e delle leggi speciali in materia alla L. 27/7/1978 n° 392 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali. Per ogni controversia in materia di interpretazione e/o esecuzione del presente contratto il Foro competente per territorio è quello di Cassino.
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Prelazione: Per quanto concerne il diritto di prelazione, di riscatto, successione e cessione del contratto, si applicano le disposizioni dettate dal Codice Civile in materia.
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Attestazione di Prestazione Energetica: Ai sensi del D. Leg.ivo del 19del 19/08/2005 come modificato dalla Legge 90 del 2013, l’immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica (APE), il conduttore dichiara di avere ricevuto informazioni e documentazione in merito.
Redatto, letto, confermato e sottoscritto in ********* addì ___/___/___;
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
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Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 C.C. le parti, di comune accordo, previa lettura e rilettura delle norme tutte contenute nel presente contratto dichiarano di approvare tutti gli articoli e specificatamente gli artt1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19, 20
Il LOCATORE IL CONDUTTORE
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