Contratto di Affitto di una Porzione d’Immobile: cos’è e come funziona

Contratto di Affitto Porzione d'Immobile

Nessun ordinamento giuridico né il codice civile né le leggi speciali sulla locazione contengono la definizione di contratto di locazione parziale d’immobile, questo perché Il Contratto d’Affitto di una Porzione d’Immobile non è una particolare tipologia di contratto, ma semplicemente una modalità di affitto che può essere utilizzata sia con il classico contratto libero 4+4 ma anche con quello concordato 3+2 o con quello transitorio fino a 18 mesi.

Perché Affittare una Porzione della Casa

L’affitto di una porzione d’immobile a volte è necessaria quando la casa è molto grande, magari su più livelli e anche se catastalmente e urbanisticamente è individuabile come unica unità abitativa in effetti è strutturata come due o più abitazioni indipendenti.

A volte invece l’affitto di una porzione d’immobile scaturisce da una esigenza di condivisione della casa per motivi che possono andare dalla volontà di trovare compagnia oppure una integrazione del proprio reddito.

Di solito è il Proprietario della casa che provvede ad affittare una porzione della casa, ma anche per l’inquilino, con il consenso del proprietario, è possibile affittare la porzione dell’immobile, in questo caso si parla di subaffitto di porzione d’immobile.

La locazione abitativa può avere ad oggetto l’intero immobile o una parte di esso. In quest’ultimo caso, le parti devono adeguatamente individuare la porzione di immobile oggetto di godimento esclusivo e le parti condivise con gli altri conduttori.

La locazione parziale non è un contratto tipo affittacamere

L’Affitto Parziale d’Immobile non è non deve essere confuso con la Locazione di Posto Letto o di Affittacamere, che sono tipologie contrattuali destinate a chi esercita un’attività imprenditoriale di tipo turistico ricettivo regolamentata a livello regionale.

La Descrizione della Porzione d’Immobile Locata

Nell’affitto di una porzione di Casa è molto importante nel contratto descrivere bene quali spazi si danno in affitto ad uso esclusivo e quali sono gli spazi che possono essere utilizzati in modo comune con gli altri occupanti della casa, e quali sono gli ambienti invece che non sono concessi in locazione. Al contratto di affitto di solito si allega una planimetria della casa con gli ambienti concessi in locazione evidenziati con diversi colori in base all’utilizzo permesso, tale planimetria va sottoscritta sia dal locatore e sia dal conduttore.

Contratto Porzione d’Immobile e Cedolare Secca

Anche per l’affitto di una porzione d’immobile è possibile avvalersi della Cedolare Secca, cioè quella particolare tassazione fissa del 21% per i contratti 4+4 e del 10% per i Contratti Concordati 3+2 o Transitori. L’Agenzia delle Entrate con la circolare n°26/E/2011 ha chiarito che se vengono locate più porzioni dello stesso immobile devono necessariamente aderire alla stessa modalità di tassazione. <<il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo>> Pertanto non è possibile nello stesso immobile affittare una stanza con cedolare secca e un altra con tassazione normale.

IMU e Contratto di Locazione Parziale d’Immobile

Se l’abitazione è una prima casa e quindi non è soggetta all’IMU con la locazione parziale questa agevolazione non viene meno, quindi se il proprietario ci vive e ha residenza nella casa il fatto che l’abbia in parte locata non motivo di perdita delle agevolazioni IMU.

Se invece l’abitazione parzialmente locata non è prima casa per il proprietario, allora continuerà a pagare l’IMU come ha sempre fatto ma potrà avere una riduzione del 25% circa nel caso in cui il contratto di locazione utilizzato si quello a canone concordato.

Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie

FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016 MEF

Con Il Contratto Di Locazione Parziale È Possibile Richiedere La Residenza

Anche se l’affitto è parziale, cioè per una sola parte dell’abitazione, l’inquilino potrà richiedere la residenza senza entrare nello stesso Stato di Famiglia del Locatore. I modelli di richiesta di residenza rilasciati dai Comuni riportano tra le domande anche quella se esistono rapporti di parentela tra chi abita nella stessa casa, in mancanza di rapporti di parentela, Inquilino e Locatore rimarranno distinti in due nuclei famigliari diversi.

La Gestione delle Utenze nell’Affitto Parziale d’Immobile

Una delle problematiche più frequenti nell’affitto di una o più parti della casa è quella di gestire correttamente l’attribuzione dei costi derivanti dalle utenze. Non essendo quasi mai possibile avere tanti contratti quante le porzioni di casa locate allora le soluzioni percorribili per il consumo di acqua, luce e gas sono principalmente due:

  • Installare dei contascatti che possano misurare l’effettivo consumo di acqua, luce e gas in modo da attribuire all’inquilino il preciso costo derivante dall’utilizzo delle utenze.
  • Stabilire forfettariamente un costo mensile per acqua, luce e gas in base al numero di persone che occupano la porzione d’immobile facendosi aiutare dall’esperienza dei consumi precedenti oppure dalle statistiche nazionali di consumo delle famiglie.
  • Suddividere il costo mensile delle bollette in base al numero totale degli inquilini a prescindere dal minore o maggiore consumo che individualmente abbiano potuto fare.

La Tassa Rifiuti nella Locazione Parziale d’Immobile

La tassa sulla raccolta dei rifiuti solidi urbani è in parte dovuta sulla dimensione dell’immobile e in parte sul numero degli occupanti. Nell’affitto di una porzione d’immobile per gestire bene la tassa rifiuti è necessario sapere se chi occupa la porzione della casa ha anche la residenza o meno.

Per i contratti di locazione inferiori a 6 mesi la norma stabilisce che la tassa rimanga intestata al proprietario che poi la distribuirà equamente sulle varie porzioni della casa locate, questa modalità è percorribile anche quando il contratto è più lungo di 6 mesi ma l’inquilino non ha li la residenza.

Se invece l’affittuario ha la residenza nella porzione d’immobile locata allora sarà necessario comunicare al Comune la dimensione della porzione d’immobile presa in affitto e il numero degli occupanti in modo che l’Amministrazione possa scorporare dalla Tassa dei Rifiuti Totale gravante sull’abitazione quella relativa alla porzione d’immobile affittata.

Attestazione di Prestazione Energetica e Locazione Parziale

Anche nella locazione parziale come in tutti i contratti di affitto è necessario fornire al conduttore tutte le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica del bene locato. Alla firma del contratto di locazione il proprietario dovrà consegnare all’inquilino il Certificato di Prestazione Energetica detto anche APE.

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    9 thoughts on “Contratto di Affitto di una Porzione d’Immobile: cos’è e come funziona”

    • Marco

      Salve vorrei affittare una parte della mia casa, una camera da letto con uso comune del bagno e cucina, ho la residenza in questa casa, l’inquilino può trasferire qui anche la sua o diventiamo tutta una famiglia ?

    • Emilio Corvino

      Ciao Marco puoi stare tranquillo, ameno che tra voi non ci siano legami di parentela con il trasferimento della residenza nella tua casa non entrerete nello stesso stato di famiglia.

    • Antonio

      Buonasera vorrei chiedere quanto segue:
      Avendo affittato una porzione della mia prima casa ad una famiglia essendo la casa di 200 mq su due livelli con due bagni spesso causa la pandemia io e la mia famiglia (io e mia moglie) ci trasferiamo in una casa di campagna.
      Vorrei sapere posso liberamente trasferirmi conservando la residenza è quindi non pagare l’ imu. Per la seconda casa pago normalmente imu seconda casa.
      Grazie

    • Emilio Corvino

      Salve lei può tranquillamente trasferirsi in un altra casa mantenendo la residenza nella abitazione principale.

    • Walter

      Salve , ho acquistato alloggio a Milano con mutuo e agevolazioni prima casa e residenza, vorrei subaffittare una parte dell’alloggio, vorrei avere conferma di poter affittare mantenendo le agevolazioni fiscali di prima casa e la detrazione interssi passivi sul mutuo. Posso sottoscrivere il contratto concordato 3+2 con cedolare secca, o devo utilizzare il Contratto parziale transitorio max 18 mesi con cedolare secca ?

    • Emilio Corvino

      Salve, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che è possibile affittare porzione della casa mantenendo le agevolazioni fiscali, Acquisto Prima Casa e esenzione IMU, naturalmente lei dovrà mantenere la residenza nella casa, le consiglio di utilizzare un contratto transitorio max 18 mesi e di scegliere inquilini che non siano residenti nella sua città o che non abbiano necessità di trasferire la residenza nel suo immobile. Può utilizzare la cedolare secca.

    • Mario Pascale

      Per tagliare la testa al toro e chiarire le ambiguità tra affittacamere e affitti di porzione di casa/appartamento :
      la prima situazione consta di struttura extra alberghiera che offre, per breve periodo o, addirittura, giornaliero, alloggio. Non c’è presenze di cucina e/o cantina/soffitta. La seconda, invece, affitta porzione di immobile. Un paradosso lampante è il caso di un affitto di porzione di casa(camera singola per esempio) con contratto 4+4. Non si avrebbe produzione di scontrini per otto anni. Infatti in questo caso si tratta della situazione classica di affitto di immobili.

    • Elena

      Salve, anche io mi sono posta il problema di affittare casa senza però esser costretta a togliere la residenza (visto che ci pago mutuo e posso detrarre interessi). La soluzione è quella dell’affitto parziale con me che viaggio però tra questa casa e quella del mio fidanzato in un’altra regione. Se i nuovi inquilini volessero trasferire la residenza è possibile? Altro dubbio, forse l’anno prosismo sarò disoccupata, non avendo altri redditi mi conviene registrare il contratto optando per cedolare secca o regime ordinario? Grazie.

    • Emilio Corvino

      Ciao Elena con l’affitto parziale d’immobile puoi mantenere la residenza e le agevolazioni, anche il tuo inquilino può trasferire la residenza senza entrare nel tuo stato di famiglia, a patto non siate parenti. Per la convenienza del regime ordinario o forfettario al 21% o concordato al 10% credo sia meglio parlarne con il tuo commercialista.

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